Quand on détient un local, la fixation du loyer demandé ne doit jamais être faite à la légère. Pour être compétitif sur le marché de la location tout en rentabilisant au mieux votre investissement de départ, vous devez faire une expertise de loyer commerciale.
Pour la réaliser, un expert analyse plusieurs critères.
La taille et la qualité du local
Pour débuter son travail, l’expert en valeur locative commerciale prend les mesures exactes de la boutique. Elles figureront sur l’annonce et permettront de nouer au plus vite des contacts avec des personnes intéressées par cette superficie.
Quand un professionnel cherche à louer, il compare souvent le prix au mètre carré. Il est donc important d’être dans les standards du marché. Puis, d’autres critères vous indiquent si vous devez être dans la partie haute ou basse des tarifs du marché.
Par exemple, l’aménagement de la boutique a un impact fort sur le loyer et les potentiels locataires. Ainsi, si une bijouterie s’accomode bien d’une petite réserve, ce n’est pas le cas d’un magasin de chaussures. De plus, si la surface de vente a une forme géométrique étrange, avec de nombreux recoins, elle a moins de valeur qu’un classique rectangle facile à surveiller et à mettre en valeur.
L’expertise en valeur des murs commerciaux tient aussi compte de la qualité du local. Une devanture propre avec une grande vitrine, des rêvetements en excellent état sont des points positifs puisque le futur locataire n’aura pas besoin de rénover l’ensemble.
Bien sûr, ces aspects visuels sont à compléter par un état des lieux du gros oeuvre. Si l’électricité n’est pas aux normes ou que des problèmes de plomberie font remonter des odeurs désagréables dans la surface de vente, vous avez tout intérêt à faire des travaux avant de proposer le bien commercial à la location.
L’emplacement de la boutique
Tout commerçant connaît le concept de zone de chalandise. Si le local se trouve dans une potentielle zone de chalandise de grande importance, le loyer peut être vue à la hausse. C’est pour cette raison que le centre-ville a longtemps été le lieu privilégié par les commerces. Désormais, les grandes zones commerciales séduisent tout autant.
L’emplacement concerne également les possibilités d’accès à la boutique. Si vous avez des transports en commun qui passent devant le local et une grande route nationale à proximité, des clients pourront venir plus facilement et des personnes ne connaissant pas l’enseigne la découvriront en passant devant.
L’emplacement concerne aussi d’autres points essentiels comme la sécurité du quartier ou l’existence et la nature des commerces voisins.
La concurrence de locaux à louer
Une expertise vénale des murs commerciaux s’inscrit dans un contexte économique. Et comme dans tout marché, il y a le concept de l’offre et de la demande qui entre en jeu.
Dans les petits villages, il y a souvent une désertification des commerces et les rares professionnels qui veulent s’installer profitent d’une situation avantageuse. Avec beaucoup de biens vacants et peu de demandeurs sur le marché, les prix demandés par les loyers sont tirés à la baisse. Un bon expert en valeur locative de boutique pourra vous le démontrer.
En revanche, dans d’autres lieux, l’offre est en position de force. C’est le cas dans les centre-villes des grandes communes, mais aussi dans les zones commerciales qui ont une forte affluence.
Des boutiques déjà aménagées pour un type de commerce peuvent aussi se permettre un ajustement à la hausse du loyer puisque le nouveau locataire aura la possibilité de rapidement ouvrir son établissement aux clients.
L’existence d’un parking
Aucune client n’aime tourner en rond pendant vingt minutes dans le quartier pour trouver une place. Si votre commerce ne possède pas de parking alors que vous n’êtes pas situé en plein centre-ville, c’est un vrai manque.
S’il n’y a pas d’alternative à proximité, il y a de fortes chances pour que le trafic en magasin soit moindre que vos prévisions.
Un parking en sus se répercute donc positivement sur le tarif du loyer.
